Boa tarde,

Tenho duvidas em relação ao cálculo das mais valias na sequência da venda da minha casa.
Em 2002 comprei um imóvel no valor de 84.795 € (dezassete mil contos na moeda antiga)e pedi um empréstimo bancário para adquirir -lo, no entanto este empréstimo foi concedido de 2 formas um de 62.349 € em crédito habitação bonificado e 22.446 €crédito habitação multi-opções. O valor de venda foi de 108.400 € e paguei os empréstimos bancários no valor de 74.046,42 €. Pretendo agora adquirir um imóvel no valor de 150.000 € e pretendo contrair empréstimo de 130.000 €. Gostaria de saber como se processa o calculo das mais valias e se tenho de pagar.

Muito obrigado,

Respondendo à questão:

– Habitação actual adquirida em 2002 por 84.795 €

- Valor de Venda = 108.400 €
- Adquire uma nova casa por 150.000 € (vai pedir empréstimo de 130.000 €, logo vai reinvestir 20.000 €)

- Suposições: Estamos a falar de habitações que se destinam à habitação própria e permanente.

O cálculo da mais-valia é o seguinte:

Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

*Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF – os coeficientes para 2009 ainda não foram publicados)

Aplicando esta fórmula ao presente caso:

Mais Valia = 108.400 (Valor da Venda) – 84.795 x 1,13 (Valor da Compra) – 0 (Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos) – 0 € (Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel) = 12.581,65 €

São excluídas de tributação as mais-valias com a venda da habitação própria e permanente desde que nos 12 meses anteriores à venda ou nos 24 meses seguintes se reinvista, o valor da venda deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, numa nova habitação própria e permanente:

O valor da venda deduzido do empréstimo = 108.400 € – 74.046,42 € = 34.353,58 €

Pretende reinvestir numa nova habitação própria e permanente 150.000 €, logo apenas vai fazer um reinvestimento parcial do valor de venda = 58,22% (20.000,00 €/34.353,58 €), o quer dizer que os restantes 41,78% (100%-58,22%) da sua mais-valia serão tributados:

Mais-Valia Tributável = 12.581,65 (mais-valia) x 41,78% = 5.256,85 €

Deste valor apenas 50% estarão sujeitos a imposto, isto é, 5.256,85 €*50% = 2.628,46 €.

Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano da venda e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).

Legislação Consultada – Código do IRS:
Artº 9º, nº 1, al. a)
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 10º, nº 4 al. a)
Artº 10º, nº 5 e nº 6
Artº 43º, nº 2
Artº 50º
Art.º 51º, al a)